share
29 Августа 2017

На дне? Откуда берется бешеный спрос на коммуналки

  • КАДР: ФИЛЬМ «СТИЛЯГИ»
  • За сто лет комнаты в «подселении» прошли путь от коммунального ада до объекта инвестиций. Кто и почему покупает жилье в коммуналках сегодня?

    Коммунальная квартира — отнюдь не изобретение советского периода. «Например, вот коридор в огромной квартире из двадцати комнат, которая сразу при постройке дома была запланирована коммунальной, — рассказывает Максим Косьмин, создатель сообщества «Старый фонд» и блога @maax_sf. — Словосочетания такого, правда, не было, подобные квартиры называли тогда красиво — меблированные комнаты. Но жили в них не от хорошей жизни. Поселиться здесь можно было как за небольшую плату, так и на благотворительной основе. Квартира, о которой я говорю, как раз из последних: во времена Первой мировой войны купец Полежаев, строя свой большущий и красивый дом на Старорусской (улица в Санкт-Петербурге — прим. «Дома»), предусмотрел десять благотворительных квартир, куда вселял вдов, пожилых офицеров, одиноких старых дев. Небольшие отличия от поздних коммуналок, конечно, были: в каждой комнате предусмотрен отдельный рукомойник, плотность была поменьше, а на дверях комнат — эмалированные номера, как в отеле. В целом, это тогда был самый дешевый и цивилизованный способ проживания, пользовавшийся популярностью у артистов, литераторов и прочей богемы. Один знаменитый меблированный дом "Пале-Рояль" чего стоит».

    Однако по-настоящему «коммунальной страной» Россия становится после революции, когда в результате уплотнений в одной квартире оказывались и бывшие хозяева, и «подселенные». Первое место по числу коммуналок занял Петроград, второе — Москва. И хотя сразу после войны правительство обещает решить проблему с отдельным жильем, последнего по-прежнему не хватает: вплоть до восьмидесятых годов работает так называемая модель с подселением, когда, например, к семье подселяли одного или двух соседей.

  • Занято. Свободно
  • Несмотря на то что сразу после распада СССР в Петербурге и Москве начинается активное расселение коммунальных квартир, избавиться от них окончательно, по словам собеседников «Дома», в России не удастся никогда.

    «Комнаты в коммуналках часто приобретают клиенты, которым не хватает средств на приобретение отдельного жилья, — рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость». — Это могут быть покупатели, приехавшие в столицу из других регионов (а иногда даже продавшие свою квартиру по предыдущему месту жительства), но не имеющие пока возможности оформить ипотеку для приобретения полноценного жилья. Покупка же комнаты помогает им в том числе решить вопрос с социальными гарантиями, которые дает московская прописка, поэтому они не рассматривают вариант съема, предпочитая собственное жилье — пусть даже в соседней комнате будут жить посторонние».

    По данным «ИНКОМ-Недвижимости», количество комнат в коммунальных квартирах в Москве, выставленных на продажу, невелико, и составляет примерно 3-4 процента от общего числа лотов — в компании называют это нишевым и далеко не самым популярным у покупателей форматом.

    В «МИЭЛЬ» сообщают, что основные конкуренты коммунальных квартир сегодня — недорогие подмосковные новостройки и вторичные предложения. Так, за три миллиона рублей можно приобрести комнату в коммунальной квартире в Москве или вполне симпатичную однокомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье.

    «Но часто покупка комнаты — результат разъезда, когда бюджет крайне ограничен, а собственнику необходимо остаться в Москве», — отмечает Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

  • Ленинградское время
  • По оценкам ProExpert, больше всего коммунальных квартир по-прежнему в Петербурге — около 75-80 тысяч, причем основная доля находится в старом фонде. Именно в Петербурге все чаще коммуналки переформатируются в студии, когда в комнату проводится отдельный санузел и оборудуется кухня.

    Учитывая, что площадь некоторых комнат здесь достигает сорока метров, комната в коммуналке становится квартирой-студией в центре города. «Но в большинстве случаев такие переформатирования незаконны и не согласованы, — констатирует Михаил Турецкий, генеральный директор ProExpert. — И согласовать внесение подобных изменений в планировку довольно сложно, поскольку есть четкие нормы, например запрет на размещение мокрых зон над жилой частью, а в старом фонде это практически неизбежно».

    Ценность петербургской комнаты-студии повышает не только переформатирование, но и «модные люди» в соседях — стоимость такого жилья априори будет завышена, делится Евгений Хитьков, собственник «Объединенной петербургской группы добрых дел» (MIR Apartments, Gnezdo office, Hamlet+Jacks и другие). «Этот факт непременно будет продаваться риелторами как отдельное преимущество», — сообщает Хитьков.

    Впрочем, и во многих непеределанных коммунальных квартирах по-прежнему можно встретить ванную на кухне или душевую кабину на черной лестнице — просто больше их было негде разместить.

    Именно с аренды комнат в коммуналках обычно начинают петербургскую жизнь большинство переезжающих. «На этом фоне комната в коммуналке, действительно, может стать хорошим инвестиционным инструментом, если сдавать ее в аренду, — отмечает Михаил Турецкий. — Как правило, комнаты арендуют студенты, люди творческих специальностей, которым важно жить в центральной части Петербурга, но бюджет не позволяет снимать полноценную квартиру. Кроме того, в Петербурге есть практика, когда в комнатах в коммунальных квартирах делают ремонт по советскому типу, создавая атмосферу того времени, а потом сдают в аренду людям, которым интересно попробовать такой формат жизни с соседями, общей кухней».

    По словам Турецкого, потенциальных инвесторов привлекает и тот факт, что основная часть коммунальных квартир все еще сосредоточена в центре Петербурга. Однако появление квартир-студий в новом фонде на окраинах частично снизило долю комнат в общей структуре сделок.

    Основным сдерживающим фактором покупки жилья в коммунальных квартирах остаются соседи. «По рассказам старых жильцов, раньше все жили гораздо дружнее, отмечали вместе праздники, оставляли друг у друга детей, — перечисляет Максим Косьмин из «Старого фонда». — Ну и убирались по графику — поводов для ссор в итоге было меньше. Такие порядки сохранились кое-где и сейчас, но в целом в коммунальных квартирах появилось много съемщиков, которые воспринимают такое жилье как временное. Отсюда и общий упадок культуры быта».

    Впрочем, проблем хватает и в старых добрых коммуналках, говорят собеседники «Дома». «Я живу в коммуналке двадцать лет, — рассказывает Владимир, житель квартиры на улице Некрасова в Петербурге. — Иногда я не могу понять, какой за окном год — 2017-й или 1977-й: наши соседки могут годами не разговаривать друг с другом на кухне потому, что одна заняла своей кастрюлей конфорку другой, в "неуместные" туфли "случайно" поставят стул, на дверь жильцам, которые плохо убрали общие места в дежурство, повесят плакат "Засранцы". Но разъехаться не могу: жить не в центре не хочу, а на отдельную квартиру здесь денег нет».

    По словам Михаила Турецкого, если в период кризиса большую часть покупателей у комнат в коммуналках забрали студии в новостройках на окраинах города (и в таких случаях основным преимуществом в пользу коммуналок служила центральная локация), то теперь в бой за бюджет покупателя вступили еще и апартаменты в центре и хороших районах, где стоимость квадратного метра ниже. «Принимая во внимание процесс редевелопмента "серого пояса", объем предложения апартаментов будет только расти», — прогнозирует Михаил Турецкий.

    Источник: http://dom.lenta.ru/articles/2017/08/29/communal/
    share
    ко всем новостям