Социалка может очистить рынок от псевдожилья
Время переживающих бум апартаментов «для жизни» может закончиться, если девелоперов обяжут строить социальную инфраструктуру. Возросшая стоимость квадратного метра и сохраняющиеся высокими налоги и коммунальные платежи сделают приобретение квартир в традиционных жилых комплексах более выгодными.
Первые апарт-отели возникли в столице в начале нулевых. На российском рынке недвижимости они стали компромиссом между желанием девелопера построить жилой дом и невозможностью сделать это из-за нежилого назначения имеющегося под застройку участка.
«Развитие формата началось с элитного жилья – городского и загородного, - рассказывает директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей. – Апартаменты в этом сегменте – наименее рисковая покупка, поскольку главными приоритетами для покупателей являются знаковые локации и видовые характеристики, при наличии которых назначение помещения не столь важно».
Изначально появившись в премиум-классе, позже проекты апарт-отелей начали распространяться и на более низкие ценовые сегменты с инвестиционной моделью. Основоположниками апартаментов как инвестиционного инструмента стали такие компании, как «Пионер» с проектом YES, «БестЪ» с проектом Vertical, «Союз Инвест Девелопмент» с проектом Salut!.
«Формат сервисных апартаментов по-прежнему популярен, – говорит Елизавета Конвей. – Для многих дилетантов в аренде такая возможность поиграть в инвестора очень привлекательна. Стоимость апартаментов на 10-15% ниже, чем классического жилья сегмента «масс-маркет».
По данным Property Management NAI Becar, в Северной столице заявлено около 20 тысяч апартаментов. «А если еще учесть псевдожилье и гостиничные апартаменты, то, скорее, все 25 тысяч», - говорит управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис.
Главное сущностное отличие апартаментов от псевдожилья заключается в наличии у первых инвестиционной составляющей. Апарт-отели ориентированы на тех, кто хочет получать со своей собственности доход, но при этом не готов тратить время на подбор жильцов и контроль состояния этой недвижимости. Инвесторы хотят понятных гарантий, открытой и прозрачной системы управления и минимальных рисков. Именно это и обеспечивают им инвестиционные – buy-to-let – апартаменты.
«Инвестиционные апартаменты приобретают люди, которые заинтересованы в доходности актива, - говорит Наталья Скаландис. – Они платят деньги за работу управляющей компании, чтобы своевременно получать прибыль, не тратя на это время и силы. Ведь если вы покупаете квартиру, то в ней нужно либо жить самому, либо выделять время для поиска арендатора, да еще периодически контролировать ее».
Недостатков у данного формата явно меньше, чем достоинств.
Соцнагрузка не смутит инвесторов…
Тех, кто заинтересован в покупке апартаментов в инвестиционных целях, это, скорее всего, не остановит. Поскольку, несмотря на боле высокую цену, с главной задачей – извлечением дохода при неучастии в управлении недвижимостью и поиске клиента – формат buy-to-let будет справляться по-прежнему успешно. Совсем по-другому могут пойти дела у собственников недвижимости в комплексах buy-to-live, которых сегодня становится все больше.
…но может разочаровать жильцов
Практика строительства псевдожилья и продажи его как апартаменты, пришла в Петербург также из Москвы. Изначально доля инвестиционных апартаментов в нашем городе была выше, чем проектов для жизни – buy-to-live. Но сейчас соотношение меняется в пользу последних. Главная причина их появления заключается в нежелании или неспособности девелопера создать эффективно работающую систему сервиса. Ее наличие – вторая черта, отличающая настоящие апартаменты от псевдожилья.
В апартаментах формата buy-to-let огромную роль играет система обслуживания. Когда гость останавливается в сервисных апартаментах, он рассчитывает на комфорт, возможность получить услуги с высоким уровнем качества, сравнимые с тем, которые он может получить в хорошем отеле (уборка, химчистка, доставка еды и т.д.). Обеспечить его могут не все. Ведь в большинстве случаев апартаменты buy-to-live строят девелоперы, которым не хватает компетенций для создания инвестиционных апарт-комплексов и дальнейшего эффективного управления ими. Поэтому на участках, не предназначенных для жилищного строительства, возникают проекты псевдожилья. От обычных жилых комплексов их отличает квартиры, которые по документам не являются жилыми.
Вероятнее всего, введение обязательств по строительству социальной инфраструктуры станет для формата buy-to-live приговором. Поскольку, единственного своего достоинства – более низкой цены – он лишится. Недостатки – высокие налоги и дорогая коммуналка – останутся. Жить тогда лучше в обычной квартире. А сдать в аренду такие «апартаменты» будет сложно из-за отсутствия управляющих компаний, способных обеспечить приемлемый уровень сервиса. Поэтому арендаторы, скорее всего, предпочтут нормальный апарт-отель. Или, если они не заинтересованы в этом сервисе, те же обычные квартиры. Стоимость проживания в них должна быть дешевле благодаря более низким налогам и коммунальным платежам.
