Сегмент апартаментов Санкт-Петербурга: состояние и перспективы
Полина Яковлева, директор по развитию компании ProExpert, рассказывает про состояние и перспективы сегмента апартаментов на рынке Санкт-Петербурга.
Как вы оцениваете рынок апартаментов Петербурга? Ситуация сегодня, причины популярности этого формата, его особенности и перспективы.
Рынок апартаментов за последние годы значительно вырос и продолжает развитие. Первыми ласточками были апарт-отель YES от ГК «Пионер», а также «Вертикаль» от компании Бекар. Ввиду успешности этих проектов, другие компании также отметили перспективность сегмента и стали осваивать этот рынок: апарт-отели «Авеню», «Салют», «Докландс», которые уже реализованы, и в стадии строительства находятся новые очереди в этих проектах. Из новых строящихся можно отметить Valo, In2it и другие.
Залогом успеха в сегменте апарт-отелей является профессионализм управляющей компании, которая обеспечивает доходность для инвесторов.
Причина популярности – это небольшой порог входа (стоимость апарта начинается от 3 млн. рублей), а также доходность, которую дает сегмент, – она выше, чем процент в банке, и при этом покупатель является собственником актива, который можно продать.
Цена на апартаменты сильно отличается по разным объектам Петербурга. От каких факторов зависит стоимость?
Как и в любом другом сегменте недвижимости, локация является важным фактором: район, близость к метро, вокзалам, аэропортам. По сути, апарт-отели – это гостиницы. И как мы знаем, для гостей города важна близость к центру и наличие развитой транспортной инфраструктуры.
Какие проекты апартаментов Петербурга вы считаете наиболее успешными и почему? В каких проектах данный формат предстает в наиболее выигрышном ключе?
Проекты YES и Вертикаль, на мой взгляд, успешны. Они имеют высокую загрузку и, соответственно, обеспечивает высокий процент доходности для инвесторов – 12 %.
На что нужно обращать внимание, в первую очередь, при выборе апартаментов покупателю?
В первую очередь, нужно смотреть, конечно, на доходность, которую обеспечивает управляющая компания.
Как вы относитесь к уровню дизайна, который предлагается как типовой при отделке апартаментов (места общественного пользования, дизайн квартир)? На каких объектах в Петербурге, по вашему мнению, уровень дизайна слабый, а где – разработан на достойном уровне? Есть ли у вас мнение относительно предпочтений в дизайне у потенциальных покупателей апартаментов?
На данный момент уровень дизайна в большинстве апарт-отелях соответствует 3-звездочным гостиницам, в апарт-отеле «Докландс» уровень чуть выше и интереснее, соответствует 4-звездочным гостиницам.
Нужно понимать, что покупатели апартаментов – это инвесторы, а не конечные пользователи, и по большому счету дизайн апартаментов их интересует в последнюю очередь. В свою очередь для девелопера важно не столько наличие дизайна, сколько высокое качество строительства.
Статистика продаж: больше покупают для жизни или под сдачу, с отделкой или без отделки?
Основная доля потребителей покупает апартаменты под инвестиционные цели, поэтому они выбирают готовые варианты с отделкой и комплектацией, чтобы сдавать апартаменты.
Особенности сделки: если клиент рассматривает апартаменты как инвестиции, то каковы условия сотрудничества и сдачи в аренду? Сколько стоит жизнь в арендованных апартаментах сегодня?
Управляющие компании предлагают доходность от 8-12% для инвестора в зависимости от объекта.
Стоимость проживания в апартаментах зависит от сроков проживания. Если снимать посуточно, то стоимость сравнима с ценой проживания в 3-4-звездочных отелях. Если аренда долгосрочная, то стоимость может быть на 10-15 % выше, чем стоимость аренды квартиры, поскольку любой апарт-отель предлагает наличие ряда услуг, в том числе, весь гостиничный сервис.
